房地产市场需警惕外资扰动

欧美房地产疲软吓跑外资

目前，欧美房地产市场疲软依旧，而且前景也并不十分光明。本月24日公布的美国7月成屋销售数据显示，成屋销售下滑13.4%，连续第3个月下滑，至470万；而6月成屋销售下滑5.1%至537万。同时，购房税务优惠到期以及就业市场低迷继续打压房屋市场。若未来数月美国房屋销售数据继续疲弱，将令投资者进一步担忧美国以及全球经济前景。

正如美国前联储主席格林斯潘日前所言，目前美国存在大量所谓'负资产'房屋，即购房贷款额超过房屋本身价值，这可能导致未来房屋止赎率大幅增加，对房价产生进一步下行压力。如果房地产市场出现恶化，美国经济可能再次陷入衰退。而在经济不景气的欧洲，今年上半年房价仍未企稳。尤其是受主权债务危机影响较严重的西班牙和爱尔兰，今年房价会继续大幅下滑。其中西班牙的房价下滑会持续至2012年；而爱尔兰房价今明两年也会因供大于求而不断下跌。数据显示，2008年英国的房价暴跌了18.4%，2009年以来又跌去了7%。最近英国房价又持续下跌，8月份的跌幅已经超过了2009年上半年的次低点，仅次于2008年的房价最低点。就法国而言，虽然前一段时期房价跌幅不大，但目前已处于补跌阶段，预计今年年底也将比去年同期下降10%左右。正是由于目前欧美房地产市场前景黯淡，欧美资本就会放弃欧美房地产市场，在全球各地寻找投资机会。

中国房地产市场吸引外资

尽管当前中国国内房地产市场正经历着史上最严厉的宏观调控，国内楼市量减价滞，房地产投资也显现减缓势头。但外资对于国内房地产市场的热情却依然高涨。据商务部统计，2010年1-7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%。值得注意的是，自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到80.91亿元，超过了4、5月份的总和。另经不完全统计，目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。有消息称，日前，黑石集团已同香港大型地产商鹰君集团达成协议，同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。那么，当前，外资在中国房地产市场的频繁活动主要是基于如下原因：一是由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，于是，缺乏资金的房地产商将注意力转向手握大量资金的外资；二是受供需矛盾影响，中国房地产业前景依然良好，外资的逐利本性使得国内房地产业对于外资充满诱惑，当前的房地产调控也提供了所谓的'抄底'契机。三是人民币升值预期也将提高房地产行业的景气程度，从而对外资流入房地产市场产生了积极影响。

切实加强对外资的监管

首先，对外资投资房地产的政策应进行梳理和规范。2006年，建设部、商务部等部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重；同时也对外商投资房地产企业在市场准入、投资范围、贷款等方面的行为进行规范。当前的关键是应依据政策法规加强监管，比如对经济适用房的开发建设、棚户区改造等投资可以鼓励，而对土地成片开发、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心等的建设应加以限制。

其次，对地方政府吸引外资进入房地产应有特别规定。今年4月，国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布，明确了除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，其他由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，再次对该审批权下放进一步说明。但是，审批权的下放，可能在一定程度上便利外资涌入房地产。因此，当前，对地方政府吸引外资进入房地产应有特别规定，甚至不排除启动暂停审批的规定。另外，在将推进的房产税改革中，内外资应一视同仁。

其三，加强对外资投资房地产的外汇管理。几年前，国家外汇管理局、建设部曾联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外购房主体购买境内商品房的外汇管理加以规范。目前仍需严格按照'商业存在、实需自用和先结汇后入账'的原则，加强对外资投资房地产的外汇管理，以进一步规范外资投资房地产市场秩序。

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