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北京大兴试点农村集体经营用地入市dd-【新闻】

发布时间:2021-04-10 01:11:50 阅读: 来源:毛呢厂家

北京大兴试点农村集体经营用地入市

2月25日,全国人大常委会审议相关决定草案,拟授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定,允许集体经营性建设用地入市,并将提高被征地农民分享土地增值收益的比例。

在楼市调整的当下,土地新策出台一石激起千层浪,而于一线城市北京,土地供应一举一动,更直接牵涉到房价和房企区域布局的变化。大兴纳入试点是否将增加北京的土地供给,对北京楼市有何影响,开发商将持何种态度?对此,接受《第一财经日报》采访的分析人士称,大兴试点的落地,将增加北京南城的土地供应,未来有望增加整个北京房地产市场的中端产品供给。受访的开发商人士则认为,这类土地从整理到入市再到开发商项目落地,尚需时日。

大兴样本

根据要求,此次试点行政区域,只允许集体经营性建设用地入市,非经营性集体建设用地不得入市;入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件;入市范围限定在存量用地。

上述33个试点县(市、区)名单里,包括北京大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、内蒙古和林格尔县、上海市松江区,还有浙江省义乌市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区等。其中,地处首都、大型房企项目扎堆的大兴备受关注。

为什么是大兴?中原地产首席分析师张大伟昨日下午接受本报记者采访时分析,随着这几年迅速发展,加上北京南城规划二机场,都大量需要建设用地,相对北京其他区域,大兴用地矛盾比较突出。此外,大兴目前城中村较为集中,在近城区位置较好的区域中数量较多,也为大兴参与试点提供了条件。

实际上,在北京东、北、西三方区域开发均较为充分的前提下,偏居南城的大兴,在土地方面的准备可能早已开始。昨日有消息人士告诉本报记者,早前大兴就通过村镇集体拆迁腾退出来一些土地,这些土地一直没有入市,一段时间以来一直在做土地整理和一级开发工作。

“这些土地多为农村集体用地,今后如果转化为城市建设用地,将增加北京南四环周边整体土地供应规模。”该知情人士说道。

对于这一试点政策对于大兴及整个北京楼市的影响,张大伟认为,影响非常有限,因为这种土地属性特殊,并不能随便转让,“与普通招拍挂的土地相同的只有经营功能,其他产权属性差别较大”。

与此同时,这一新政对北京土地供量的拉动似乎毋庸置疑。亚豪机构市场总监郭毅对本报记者分析,大兴被纳入试点区域,无疑将有利于北京增加供地。但郭毅提到土地入市时,开发商如何与村集体合作,目前还是悬而未决的问题。

在郭毅看来,与大兴试点政策较为近似的案例,是北京丰台西局的机制,即地块在供地的过程中,拿到地的开发商无偿建一部分商业,给当地村镇集体组织掌握,村镇集体组建的公司获得这部分商业的产权和经营权。

“其实还是为了让村集体在出让土地的同时,获得集体性的经济收入。”郭毅初步估计,大兴旧宫、西红门地块比较核心,对开发商具有诱惑力,未来试点过程中有可能参照丰台的方式进行。

有望增加中端住宅供给

房企关心的,仍然是地价。

“像北京这样的一线城市的土地,开发商都挺感兴趣的,关键是看这些地能不能做到熟地,需要多大开销和成本。”一位上市房企营销人士昨日接受本报记者采访时称,当下开发商对二三线城市楼市兴趣索然,一线城市相对还算香饽饽,大兴区域也在完善基础设施,客户基数也不小,未来开发商对这类土地有没有兴趣,关键还在于入市时的地价。

实际上,在地价和溢价空间的制约下,眼下的北京住宅市场,已经出现了明显两极化的趋势,一头是高端化、顶级化,另外一头是低端化、刚需化,中间的改善性住宅供量十分有限。今年30岁的国企职员唐先生告诉记者,孩子出生后他希望在五环内换一套90平方米左右的两居室,预算400万元,但是选择并不多,“要么太远,要么太贵”,最后选择了一套房龄10年左右的二手房。

未来大兴试点政策落地后,随着新增土地入市,北京楼市的供给结构是否会发生变化?郭毅预计,目前北京中端住宅产品供应规模偏小,从目前来看相对集中的板块在大兴亦庄,改善型的项目基本都是在五环以外,这与中产阶层他们对于改善居住的要求不太相符,如果未来大兴区域在四环、五环周边供地量集中增加的话,只要地价不定得过高,将有利于增加北京的中端产品供应,弥补北京楼市供需结构的不足。

“开发商拿地也要考虑卖不卖得出去,位置较好的土地,估计价格也不低,开发商拿到手里一般不会做成刚需产品,估计刚需公司不会太积极,因为产品不支持,做不出溢价,可能多是大公司拿,还是做成中高端产品。”上述开发商人士坦言,“未来这些土地入市后,地价如果不高,可以做中端产品,但开发商也需要参照该区域二手房价格以及即将出来的新品价格,来确定产品类型。”

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